Agence immobilière - Roya, Bévéra, Mentonnais - mandats exclusifs au juste prix - Tende La Brigue Fontan Saorge Breil

ANNONCEs IMMOBILIEREs

Conseils & Gestion France
11 Av du 16 Sept. 1947 à Tende
Téléphone 09.81.86.77.73
GCAIM MLS 06
CONSEILS ET GESTION
Vallée de la Bévéra et de la Roya
Nice Côte d'Azur / Tende
CONSEILS ET GESTION
immobilier Mer & Montagne

PLACEMENTS FINANCIERS - DEFISCALISATION


Written by Nicolas ZAHAR   
Monday, 05 September 2011 07:25
There are no translations available.

La révolution fiscale du 25 août.

Nombreux sont les propriétaires de biens immobiliers ayant mis ceux-ci en vente avant les vacances pour qui la rentrée débutera par de savant calculs.

La modification de la taxation des plus values immobilières de résidence secondaire, de biens locatifs, de terrains à bâtir ou de logements vacants s'applique aux promesses et compromis de ventes signées à partir 25 août 2011.

Jusqu'à présent, les plus-values réalisées lors de la vente des biens immobiliers (hors résidence principal) étaient taxées à hauteur de 19 % (plus prélèvements sociaux), soit 31.5 %. Mais la plus value subissait un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention. In fine, au-delà de 15 ans de détention les plus values réalisées lors de la vente de ces biens étaient donc exonérées de taxes. Le gouvernement a décidé de supprimer cet abattement dérogatoire de 10% et «de taxer les plus values immobilières effectivement réalisées, après neutralisation de l'inflation».

La plus-value dégagée lors de la vente subira donc un impôt de 32,5% (CSG-CRDS incluses, le taux des prélèvements sociaux ayant augmenté d’un point) déduite de l'inflation réellement constatée depuis l'acquisition, des frais de notaire et de certains travaux sur factures.

Prenons un exemple : j’achète un bien immobilier 100.000 € frais d’acquisition inclus, en 1997. Je revends ce même bien en 2012.

Comment calculer l’impact de l’inflation ? Supposons celle-ci de 1,5 % constante sur les 15 ans. Il me faut donc dégager l’impact de l’inflation (de l’usure de la monnaie) pour retrouver sa valeur en 2012 en euro constant. Voici l’équation :

100.000 € X (1.5/100)15 (15 ans) = 100000 X (1.015) 15 = 100000 X 1,25 =125.000 €

Je revends donc ce même bien en 2012 200.000 € par une agence qui me facture 6 % d’honoraire, soit 12.000 €. En 2010 j’ai refais la toiture pour 20.000 €. Les travaux d’embellissement que j’ai apporté à mon bien ne sont pas déductibles. Mes plus-values effectives sont donc de :

200.000 € - (125.000 €+ 12.000 €+ 20.000 €), soit 200.000 €- 157.000 € = 43.000 €.

C’est de cette base de plus-values, aujourd’hui réelle que le notaire ponctionnera 32.5 % pour le trésor public, soit 13.975 €. Alors qu’avant le 25 août je n’aurai absolument rien eu à verser.

Le gouvernement a sans doute fais le choix de ponctionner d’avantage le capital et l’épargne que le travail, enfin. L’incidence probable de tels mesures, dans un contexte économique déjà défavorable aux placements mobiliers, favorisera sans doute indirectement le marché locatif davantage que celui des transactions. Nombreux seront les détenteurs de biens immobiliers qui préféreront conserver leur bien tout en l’offrant au marché locatif plutôt que de liquider sur un marché des transactions immobilières déjà défavorables (contexte de crise immobilière, économique, financière et bancaire) et des conditions de prêts de plus en plus complexes pour les acquéreurs . Une offre de logement locatif accrue favorisera sans doute la tendance déjà baissière des loyers constatée dans de nombreuses villes.

Serait-ce là une solution pour dégager un peu de pouvoir d’achat pour ceux des travailleurs étant locataires ?

Nicolas ZAHAR

 
Investir dans la vallée de la Roya et de la Bévéra PDF Print E-mail
There are no translations available.

Investir dans l'arrière pays Niçois et Mentonnais.

Investir sur la Côte d'Azur est un placement sûr et durable.
 
Placements Financiers PDF Print E-mail
There are no translations available.

"Par souci de transparence, nous informons notre aimable clientèle que les conseillers n'étant pas les payeurs, ceux-ci (banquiers, CGP, agents généraux...) sont rémunérés différemment selon l'orientation de votre portefeuille, au niveau des encours.
Read more...
 
Placements immobiliers PDF Print E-mail
There are no translations available.

PLACEMENT IMMOBILIER

TIREZ PROFIT DES OPPORTUNITÉS LÉGALES POUR NÉGOCIER
VOTRE FISCALITÉ ET CONSTITUEZ-VOUS UN PATRIMOINE.

En effet, faire fructifier son épargne n'est pas une tâche aisée. La multitude des choix de placements et leur complexité rendent plus difficile la prise de décision et nécessitent toujours davantage de connaissances, d'informations et de temps à consacrer.

Read more...
 
Honoraires & mentions légales
There are no translations available.

Cabinet Conseils et Gestion - Agence immobilière
Cabinet Conseil en Gestion de Patrimoine
Expert en évaluation immobilière, en France
Une Société du Groupe Nicolas ZAHAR

Conseils, estimation de prix, dossier de prêt et accompagnement,
Compris dans nos Honoraires.

EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE écrite : xx € HT/heure
(avec un coût forfaitaire de xxxx € HT minimum (xxxx € ttc)
Evaluation en valeur vénale ne valant pas expertise : xxxx € HT (xxxx € ttc)

sites internet : www.ConseilsGestion.fr & www.immoTende.com

HONORAIRES & COMMISSIONS Conseils & Gestion

TRANSACTIONS SUR IMMEUBLES:
6% TTC avec un forfait de 3600 € ttc minimum
(2400 € ttc forfaitaires pour toutes transactions inférieures à 24.000€)

TRANSACTIONS COMMERCES:
10% avec un forfait de 4800 € ttc minimum

(2400 € ttc forfaitaires pour toutes transactions inférieures à 24.000€)

AVIS DE VALEUR:
120 € ttc dans les Vallées de la Roya
150 € ttc dans le Département 06 des Alpes Martimes

Honoraires à la charge exclusive des vendeurs
prix affichés honoraires agence inclus

Sarl au Capital de 10.000 €
Siege Social: 11 av du 16 Sept 1947 - 06430 TENDE
n° siren 483 130 928 - naf 6831Z
Carte de Transaction N° CPI 0605 2016 00 0007 805 RCP GALIAN 27628 F

MENTIONS LEGALES

  • "Sarl au Capital de 10.000 € - siege social: 11 av du 16 Sept 1947 06430 Tende-n° siren 483 130 928 - naf 6831Z – Carte de Transaction N° CPI 0605 2016 00 0007 805 RCP GALIAN 27628 F"

  • NOS HONORAIRES EN IMMOBILIER

  • RGPD (Réglementation Générale sur la Protection des données: "Information générale sur vos données: Nous ne stockons que les données personnelles que vous voulez bien nous confier relativement à nos rapports contractuels; ces données sont stockés de manières sécurisées; elles répondent à nos obligations légales (par exemple, les contrats doivent généralement être conservé 10 ans selon nos obligations à l'égard de l'administration fiscale), et sont détruites une fois nos obligations légales éteintes. Pour ce qui concerne nos prospects, nous ne réclamons que leur coordonnées courriel et/ou téléphone en vue de répondre à leur demande uniquement.

Vos données ne sont ni louées ni cédées.
Vos données (c'est à dire toutes celles que vous nous confiez...) ne sont destinées qu’à la Conseils et Gestion. Nous nous engageons à ne jamais vendre ou louer ces données. Si nous nous appuyons parfois sur des sous-traitants, ils n’agissent que pour notre propre compte et conformément à nos instructions
Que faisons-nous de vos données ?
Vous pouvez trouver sur cette page tous les traitements relatifs à vos données personnelles. Où, quand, comment, pourquoi traitons-nous vos données et, aussi, quels sont vos droits.
Notre délégué à la protection des données
Nous avons désigné un délégué à la protection des données.  Une question, une remarque, vous pouvez le joindre le dirigeant de la SARL Conseils et Gestion, Nicolas ZAHAR au 0033 6 62 89 97 25 ou par courriel à This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it ou encore par courrier à notre siège social

Le transfert de vos données: en ce qui concerne nos prospects, il n'y aucun transfert de donné; pour ce qui est de nos clients, mandants, les données peuvent être transférer dans un CRM destiné à répondre à la bonne marche de nos obligations contractuelles, par exemple. 

Vos données peuvent être transférées en dehors de l’Union Européenne; ce qui n'est pour l'instant pas le cas. Le transfert de vos données en dehors de l'Union Européenne s’explique principalement par la localisation de nos sous-traitants.

Comment sont encadrés ces transferts de données ?

Quels que soient les pays où sont établis nos sous-traitants, nous les sélectionnons toujours avec la plus grande vigilance. C’est tout particulièrement le cas en ce qui concerne la manière dont sont sécurisées vos données. Ces sous-traitants n’agissent que sur instruction de Conseils & Gestion et n'utilisent à aucun moment vos données pour autre chose que l’exécution des prestations que nous leur confions. Un contrat est systématiquement conclu entre Conseils & Gestion et les sous-traitants sélectionnés.

Comment savoir si vos données sont transférées ? Sur simple demande écrite ou verbale nous nous engageons à vous répondre dans les 48 heure

Vos droits

Le fait de nous confier vos données vous disposez de plusieurs droits. Certains sont applicables à tous les traitements de données vous concernant, d’autres dépendent du type de traitement mis en œuvre et , plus précisément, du fondement juridique sur lequel il repose (contrat, obligation légale, consentement, intérêt légitime, etc .).

Vous trouverez ci-dessous un bref descriptif de ces droits ainsi que les modalités de leur mise en œuvre.

Pour connaître précisément les droits assortis aux traitements vous concernant, reportez-vous à la rubrique « vos droits » présentes dans la description du traitement concerné.

Le droit d’accès :

Ce droit vous permet de nous poser des questions sur la nature des traitements vous concernant (type de données, origine de la collecte, etc.). Il vous permet également de nous demander une copie de l’ensemble des informations vous concernant. Ce droit s’applique quel que soit le fondement juridique du traitement vous concernant.

Le droit de rectification :

De nombreuses situations  peuvent vous conduire à mettre à jour vos données. Le droit de rectification sert précisément à ça. Ce droit s’applique quel que soit le fondement juridique du traitement vous concernant.

Le droit d’opposition :

C’est le droit de dire «non !» , Le droit de ne pas figurer dans un traitement de données ou de de ne plus y figurer. Ce droit s’applique lorsque le traitement repose sur « l’intérêt légitime » de la S.A.R.L. Conseils & Gestion, pourvu que cet intérêt ne soit pas «impérieux ».

Droit à l’effacement :

C'est le droit d'être oublié...et c'est bien normal. Conseils & Gestion  n'a aucune raison de conserver vos données au-delà de ce qui est nécessaire. Toutes les données vous concernant sont donc automatiquement supprimées à l'expiration du délai de conservation annoncé lors de la collecte de vos données.
Lorsque vos données font l'objet d'un traitement reposant sur votre consentement ou sur l'intérêt légitime (non impérieux) de Conseils et Gestion, vous pouvez obtenir la suppression anticipée de vos données. Comment? Il vous suffit de nous manifester votre volonté de procéder au retrait de votre consentement ou de faire valoir votre droit d'opposition au traitement.

Droit à la portabilité :

Ce droit vous permet de demander l'obtention des données vous concernant, dès lors que celles-ci sont font l'objet d'un traitement reposant sur votre consentement ou une relation contractuelle. Quelle différence avec le droit d'accès? Nous avons l'obligation de vous transmettre les données dans un format techniquement exploitable par vous-même ou par une autre entité que Conseils et Gestion.

Droit à la limitation
Ce droit vous permet de nous demander de geler toutes actions en cours sur un traitement à l’exception de leur conservation.  Ce droit s’applique quel que soit le fondement juridique du traitement vous concernant.

Vous pouvez exercer vos droits en nous contactant à l’une des adresses suivantes :
-par mail : This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it
-par voie postale : Nicolas ZAHAR - Conseils & Gestion - 11 avenue du 16 septembre 1947 - 06 430 TENDE

Afin que votre demande soit gérée le plus efficacement possible, n’oubliez pas :
- de nous indiquer le(s) traitement(s) concerné(s) par votre demande
- de nous indiquer le(s) droit(s) que vous souhaitez mettre en œuvre
- de nous communiquer une copie de votre pièce d’identité (cette donnée à nous sert à vérifier que l’auteur de la demande est bien la personne concernée par le traitement).

Si, malgré tous nos efforts, vous estimez que vos droits n’ont pas été respectés, sachez que vous avez la possibilité de saisir la CNIL : https://www.cnil.fr

Gestion des cookies

Les cookies sont des fichiers installés sur votre ordinateur ou votre smartphone. Nous ne stockons aucune informations liées à celles-ci.

  • -NOTRE MÉDIATEUR, en cours à partir du 1er janvier 2020

 
De la méthode par les revenus ou les capitaux Print E-mail
There are no translations available.

De la méthode par les revenus ou les capitaux

Pour évaluer un bien, nous disposons de plusieurs méthodes et d'outils performants (une méthode pour appartement, plusieurs méthodes de comparaison, des méthodes de revenu ...etc).
Exemple d'évaluation :
  • dans un quartier intermédiaire (a) ( …)
  • dans un immeuble de standing standard (b)
  • un appartement de type 3 pièces de 60 m² en bon état général en étage moyen (c)
  • avec des prestations standards (c’) (cave, balcon, expo SEO, cuisine …)
    ...le type même de l’appartement standard médian d’une ville comme Tende (a’)
Le couple risque/rendement pour ce type de bien serait parfaitement comparable à tout autre produit de placement financier, immobilier ou autre (e)

Dans le contexte économique général d’aujourd’hui (f), le rendement moyen standard est de 5% pour un loyer de 800 € AUJOURD’HUI.
L'évaluation de ce bien résulte alors de la division des loyers annuels par le rendement, soit 9.600 € / 0,05 = 192.000 €.
Soit environ 3.000 € le m², prix de la cave déduit.
La méthode utilisée ci-dessus peut tout à fait être recoupée avec celle par la comparaison ...à condition de comparer avec des biens qui sont sous compromis, et non avec les annonces immobilières qui inondent le marché à tous les prix, souvent sans fondement.

Le marché actuel étant baissié, et sachant que l’on maitrise les variables a, b, c, d, e, f (notez que la variable f connaît de telle volatilité d'importance que ca pondération tend à croitre).

Le couple risque/rendement d'un appartement à l’Ariane est de 15 % de rentabilité, compte tenu du risque (du Hedge fund), à Franck Pilate, ce couple est de l'ordre de 2 % (du monétaire).

Avec ces deux méthodes, nous parvenons à démontrer le bienfondé d'un prix, autant auprès du vendeur qu'auprès de l’acheteur.

'Notre' prix ainsi démontré assoit le mandat et conforte ainsi la vente ...en justifiant au passage notre commission et notre raison d'être de Professionnel de l'immobilier ...plutôt que le « j’ai 20 ans d’immobilier », trop souvent annoncé.
Auteur de cet article : Nicolas ZAHAR - Gestion de Patrimoine - Agent Immobilier - Expert FNAIM
 


 
+++ Tende à seulement 1H15 de Nice en Train ou en Voiture +++ Tende à mi-chemin entre Turin et Nice, sur la route du Sel, sur la route du Baroque +++