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PLACEMENTS FINANCIERS - DEFISCALISATION


Scritto da Nicolas ZAHAR   
Lunedì 05 Settembre 2011 07:25
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La révolution fiscale du 25 août.

Nombreux sont les propriétaires de biens immobiliers ayant mis ceux-ci en vente avant les vacances pour qui la rentrée débutera par de savant calculs.

La modification de la taxation des plus values immobilières de résidence secondaire, de biens locatifs, de terrains à bâtir ou de logements vacants s'applique aux promesses et compromis de ventes signées à partir 25 août 2011.

Jusqu'à présent, les plus-values réalisées lors de la vente des biens immobiliers (hors résidence principal) étaient taxées à hauteur de 19 % (plus prélèvements sociaux), soit 31.5 %. Mais la plus value subissait un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention. In fine, au-delà de 15 ans de détention les plus values réalisées lors de la vente de ces biens étaient donc exonérées de taxes. Le gouvernement a décidé de supprimer cet abattement dérogatoire de 10% et «de taxer les plus values immobilières effectivement réalisées, après neutralisation de l'inflation».

La plus-value dégagée lors de la vente subira donc un impôt de 32,5% (CSG-CRDS incluses, le taux des prélèvements sociaux ayant augmenté d’un point) déduite de l'inflation réellement constatée depuis l'acquisition, des frais de notaire et de certains travaux sur factures.

Prenons un exemple : j’achète un bien immobilier 100.000 € frais d’acquisition inclus, en 1997. Je revends ce même bien en 2012.

Comment calculer l’impact de l’inflation ? Supposons celle-ci de 1,5 % constante sur les 15 ans. Il me faut donc dégager l’impact de l’inflation (de l’usure de la monnaie) pour retrouver sa valeur en 2012 en euro constant. Voici l’équation :

100.000 € X (1.5/100)15 (15 ans) = 100000 X (1.015) 15 = 100000 X 1,25 =125.000 €

Je revends donc ce même bien en 2012 200.000 € par une agence qui me facture 6 % d’honoraire, soit 12.000 €. En 2010 j’ai refais la toiture pour 20.000 €. Les travaux d’embellissement que j’ai apporté à mon bien ne sont pas déductibles. Mes plus-values effectives sont donc de :

200.000 € - (125.000 €+ 12.000 €+ 20.000 €), soit 200.000 €- 157.000 € = 43.000 €.

C’est de cette base de plus-values, aujourd’hui réelle que le notaire ponctionnera 32.5 % pour le trésor public, soit 13.975 €. Alors qu’avant le 25 août je n’aurai absolument rien eu à verser.

Le gouvernement a sans doute fais le choix de ponctionner d’avantage le capital et l’épargne que le travail, enfin. L’incidence probable de tels mesures, dans un contexte économique déjà défavorable aux placements mobiliers, favorisera sans doute indirectement le marché locatif davantage que celui des transactions. Nombreux seront les détenteurs de biens immobiliers qui préféreront conserver leur bien tout en l’offrant au marché locatif plutôt que de liquider sur un marché des transactions immobilières déjà défavorables (contexte de crise immobilière, économique, financière et bancaire) et des conditions de prêts de plus en plus complexes pour les acquéreurs . Une offre de logement locatif accrue favorisera sans doute la tendance déjà baissière des loyers constatée dans de nombreuses villes.

Serait-ce là une solution pour dégager un peu de pouvoir d’achat pour ceux des travailleurs étant locataires ?

Nicolas ZAHAR

 
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De la méthode par les revenus ou les capitaux Stampa E-mail
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De la méthode par les revenus ou les capitaux

Pour évaluer un bien, nous disposons de plusieurs méthodes et d'outils performants (une méthode pour appartement, plusieurs méthodes de comparaison, des méthodes de revenu ...etc).
Exemple d'évaluation :
  • dans un quartier intermédiaire (a) ( …)
  • dans un immeuble de standing standard (b)
  • un appartement de type 3 pièces de 60 m² en bon état général en étage moyen (c)
  • avec des prestations standards (c’) (cave, balcon, expo SEO, cuisine …)
    ...le type même de l’appartement standard médian d’une ville comme Tende (a’)
Le couple risque/rendement pour ce type de bien serait parfaitement comparable à tout autre produit de placement financier, immobilier ou autre (e)

Dans le contexte économique général d’aujourd’hui (f), le rendement moyen standard est de 5% pour un loyer de 800 € AUJOURD’HUI.
L'évaluation de ce bien résulte alors de la division des loyers annuels par le rendement, soit 9.600 € / 0,05 = 192.000 €.
Soit environ 3.000 € le m², prix de la cave déduit.
La méthode utilisée ci-dessus peut tout à fait être recoupée avec celle par la comparaison ...à condition de comparer avec des biens qui sont sous compromis, et non avec les annonces immobilières qui inondent le marché à tous les prix, souvent sans fondement.

Le marché actuel étant baissié, et sachant que l’on maitrise les variables a, b, c, d, e, f (notez que la variable f connaît de telle volatilité d'importance que ca pondération tend à croitre).

Le couple risque/rendement d'un appartement à l’Ariane est de 15 % de rentabilité, compte tenu du risque (du Hedge fund), à Franck Pilate, ce couple est de l'ordre de 2 % (du monétaire).

Avec ces deux méthodes, nous parvenons à démontrer le bienfondé d'un prix, autant auprès du vendeur qu'auprès de l’acheteur.

'Notre' prix ainsi démontré assoit le mandat et conforte ainsi la vente ...en justifiant au passage notre commission et notre raison d'être de Professionnel de l'immobilier ...plutôt que le « j’ai 20 ans d’immobilier », trop souvent annoncé.
Auteur de cet article : Nicolas ZAHAR - Gestion de Patrimoine - Agent Immobilier - Expert FNAIM
 


 
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